حفظ اموال غیرمنقول در توقیف

ارزیابى اموال غیرمنقول در قانون اجراى احکام مدنى به استناد ماده 110، به همان ترتیبى است که ارزیابى اموال منقول صورت مى‏گیرد. اولین نکته‏اى که در ارتباط با ارزیابى باید ذکر شود این است که ارزیابى باید در زمان توقیف به عمل آید و در صورت اموال درج شود.

در قانون اجراى احکام مدنى، ارزیابى با تراضى محکوم له و محکومٌ‏علیه تعیین مى‏شود و اگر در زمان توقیف حاضر نباشند و یا حاضر باشند ولى در تعیین قیمت تراضى ننمایند، در این صورت، ارزیاب معین مى‏شود. ارزیاب هم باید به تراضى طرفین معین شود و در صورت عدم تراضى یا عدم حضور محکوم علیه، دادورز یا مأمور اجرا باید از بین کارشناسان رسمى و در صورت نبودن کارشناسان رسمى، از بین اشخاص معتمد و خبره انتخاب شوند. و اگر در زمان توقیف به ارزیاب دسترسى نباشد، قیمتى را که محکوم له تعیین کرده براى توقیف مال ملاک عمل خواهد بود و در این صورت، دادورز با قید فوریت نسبت به تعیین ارزیاب و تقویم مال اقدام خواهد کرد. (مواد 73 و 74 قانون اجراى احکام مدنى) در آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا به استناد ماده 85 و با توجه به اینکه ماده 42 در مورد اموال غیرمنقول هم اعمال مى‏شود، در صورتى که دین و متفرعات تا سى میلیون ریال ارزش داشته باشد و مال معرفى برحسب ظاهر بیش از مبلغ مزبور به تشخیص مأمور اجرا ارزش نداشته باشد، بدون نظر کارشناس از اموال مدیون بازداشت خواهد کرد. البته اگر مأمور اجرا نتواند ارزش مال را تعیین نماید از خبره محلى استفاده مى‏شود. (تبصره ماده 42 آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا) در غیر این صورت، مأمور اجرا در موقع بازداشت اموال نظر کارشناس رسمى را جلب خواهد کرد و از اموال متعهد معادل طلب و یک تا دو عشر اضافه بازداشت مى‏کند و اگر مال مورد بازداشت غیرقابل تجزیه و بیش از آن میزان باشد، تمام آن بازداشت مى‏ شود.

در قانون اجراى احکام مدنى، ارزیابى توسط قسمت اجرا فورا به طرفین ابلاغ مى‏شود و هریک از طرفین مى‏توانند ظرف سه روز از تاریخ ابلاغ ارزیابى به نظر ارزیاب اعتراض نمایند. این اعتراض در دادگاهى که حکم به وسیله آن اجرا مى‏شود مورد رسیدگى قرار مى‏گیرد و در صورت ضرورت، با تجدید ارزیابى قیمت ملک معین مى‏شود. البته تشخیص دادگاه در این مورد قطعى است و موجبى براى پذیرش درخواست ارزیابى مجدد وجود ندارد. نظریه شماره 7/9124 مورخ 1371/8/13 اداره حقوقى دادگسترى هم مؤید این مطلب است.(1)

در ماده 98 آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا نیز بیان شده که در هر مورد که مالى معرفى مى‏شود، اعم از بازداشت براى اسناد ذمّه یا معرفى مورد وثیقه توسط هریک از طرفین معامله براى ارزیابى، هرگاه معرفى‏کننده مال به مبلغ ارزیابى معترض باشد، فقط مى‏تواند ضمن امضاى صورت‏مجلس اعتراض خود را اظهار کند. هرگاه طرف دیگر هم حاضر و به ارزیابى معترض باشد، مکلف است به همین نحو عمل نماید. در این صورت، عدم حضور مراتب ارزیابى حداکثر ظرف سه روز از طرف اجراى ثبت به آنان که حاضر نبودند، ابلاغ مى‏شود.

همچنین به استناد ماده 102 آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا در هر مورد که به نظر کارشناس نخستین اعتراض شود، رئیس ثبت محل به قید قرعه از بین سه نفر کارشناس رسمى یک نفر را انتخاب و مراتب را به طرفین و کارشناس منتخب ابلاغ مى‏کند و با تعیین مهلت مناسب، به کارشناس اخطار مى‏شود که اظهار نظر نماید.

البته به موجب ماده 75 قانون اجراى احکام مدنى هم قسمت اجرا ارزیابى را بلافاصله به طرفین ابلاغ مى‏کند و هریک از طرفین مى‏تواند ظرف سه روز از تاریخ ابلاغ ارزیابى به نظریه ارزیاب اعتراض نماید.

در نتیجه، مرجع رسیدگى به اعتراض به ارزیابى در قانون اجراى احکام مدنى دادگاهى است که حکم به وسیله آن اجرا مى‏شود و تشخیص دادگاه در این مورد قطعى است، در حالى که مطابق آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا رئیس ثبت محل، مرجع رسیدگى به اعتراض مى‏باشد.

حق‏الزحمه ارزیاب هم با در نظر گرفتن کمّیت و کیفیت و ارزش کار به وسیله دادورز معین مى‏شود و پرداخت آن به عهده محکوم علیه است. البته چنانچه نسبت به حق‏الزحمه اعتراضى باشد دادگاه تصمیم مقتضى را اتخاذ خواهد نمود.

منظور از «کمّیت» مقدار مالى است که باید قیمت‏گذارى و ارزیابى گردد و منظور از «کیفیت» اوصافى است که مال مورد توقیف دارد و منظور از «ارزش کار» مجموع کمّیت و کیفیت و اعتبارى است که پرونده اجرایى داشته است.(2)

در آیین ‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا هم دستمزد ارزیابى با در نظر گرفتن درجه علمى و تجربى کارشناس رسمى یا خبره محلى و محل ارزیابى و نوع مال ارزیابى شده و میزان کار، توسط رئیس ثبت محل معین مى‏شود (ماده 103 آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا)، در حالى که در قانون اجراى احکام مدنى دستمزد ارزیاب توسط دادورز یا مأمور اجرا تعیین مى‏ گردد. 

طبق ماده 76 قانون اجراى احکام مدنى، پرداخت حق‏الزحمه ارزیاب به عهده محکوم علیه است و در صورتى که محکوم علیه از پرداخت حق‏الزحمه ارزیاب امتناع نماید، محکوم له مى‏تواند آن را بپردازد و در این صورت، دادورز آن وجه را ضمن اجراى حکم از محکوم علیه وصول و به محکوم له خواهد داد. این مطلب در آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا بیان نشده است.

در مورد اعتراض به ارزیابى هم پرداخت حق‏الزحمه به عهده معترض است و اگر ظرف سه روز از تاریخ ابلاغ اخطار نپردازد، به اعتراض او ترتیب اثر داده نخواهد شد.

علت پرداخت حق‏الزحمه کارشناس و ارزیاب توسط مدیون این است که چون ارزیابى مقدمه پرداخت دین و بدهى است، بنابراین، مطابق ماده 281 قانون مدنى: «مخارج تأدیه به عهده مدیون است، مگر اینکه شرط خلاف شده باشد.»

البته قانون آیین دادرسى مدنى در ماده 259 دادن دستمزد کارشناس را به عهده متقاضى که همان خواهان است گذاشته است. علت این تفاوت در این است که در زمان دادرسى کارشناسى براى اثبات حق خواهان است و مخارج اثبات دعواى خواهان هم بر عهده مدعى یعنى خود خواهان است، اما در مرحله اجرا اقدامات براى تأدیه حقى است که در زمان دادرسى براى محکوم له به اثبات رسیده است.(3)

در آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا هزینه ارزیابى به عهده معترض است و اگر هر دو معترض باشند، نصف آن بر عهده هریک خواهد بود. (ماده 99 آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا) همچنین مطابق آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا، معترض که ضمن امضاى صورت‏مجلس به ارزیابى اعتراض کرده است، باید حداکثر ظرف سه روز با مراجعه به اجرا و اطلاع از میزان دستمزد کارشناس مجدد، آن را ایداع و قبض مربوط را تسلیم اجرا نماید و رسید اخذ کند و در موردى که طبق ماده 98 آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا نتیجه ارزیابى باید ابلاغ شود، در آن میزان دستمزد کارشناس مجدد باید درج شود و هرگاه مخاطب به ارزیابى معترض باشد، ظرف 5 روز از تاریخ ابلاغ باید کتبا اعتراض خود را با پیوست کردن قبض سپرده دستمزد کارشناس به اجرا تسلیم دارد. در صورتى که به ترتیب فوق اعتراض نرسد، ارزیابى قطعى خواهد شد.(4)

به استناد تبصره یک ماده 101 آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا هم در صورت وارد بودن اعتراض معترض، دستمزد کارشناس مجدد به عهده مدیون است.

در مورد اموال غیرمنقول با توجه به ترقى یا تنزلى که در مال غیرمنقول وجود دارد، مطابق آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا در صورتى که یک سال از تاریخ قطعیت ارزیابى مال غیرمنقول گذشته باشد، به درخواست هریک از طرفین تا قبل از تنظیم صورت‏مجلس مزایده ارزیابى تجدید مى‏گردد، اما تجدید ارزیابى در مورد اموال غیرمنقول بعد از گذشت مدتى در قانون اجراى احکام مدنى وجود ندارد.
 

حفظ اموال غیرمنقول

مال غیرمنقول بعد از تنظیم صورت و ارزیابى، به حسب مورد موقتاً به مالک یا متصرف ملک تحویل مى‏شود و او مکلف است ملک را همان‏گونه که طبق صورت تحویل گرفته، تحویل دهد تا سرانجام این مال مطابق مواد 137 تا 145 قانون اجراى احکام مدنى به فروش برسد و استیفاى دین از آن صورت گیرد.

در صورتى هم که عواید موجود مال غیرمنقول توقیف شود، به امینى که طرفین معین کرده‏اند سپرده مى‏شود و در صورت عدم تراضى، به شخص امینى که دادورز (مأمور اجرا) معین مى‏کند، سپرده خواهد شد؛ ولى اگر عواید، وجه نقد باشد، به قسمت اجرا تسلیم مى‏گردد. (ماده 112 قانون اجراى احکام مدنى)

قانونگذار در قانون اجراى احکام مدنى از کلمه «امین» استفاده نموده است و امین کسى است که در مقابل اجرت یا بدون اجرت نگه‏دارى مالى را مى‏پذیرد.

البته ماده 607 قانون مدنى فقط به نگه‏دارى مجانى مال مورد امانت اشاره کرده و عقد ودیعه را چنین تعریف نموده است: «ودیعه عقدى است که به موجب آن یک نفر مال خود را به دیگرى مى‏سپارد براى آنکه آن را مجانا نگاه دارد. ودیعه‏ گذار مودع و ودیعه ‏گیر را مستودع یا امین مى‏گویند.»

ماده 336 قانون مدنى بیان مى‏دارد: «هرگاه کسى برحسب امر دیگرى اقدام به عملى نماید که عرفا براى آن عمل اجرتى بوده است و یا آن شخص عادتا مهیاى آن عمل باشد، عامل مستحق اجرت عمل خود خواهد بود، مگر اینکه معلوم شود که قصد تبرع داشته است.» این ماده بیانگر قاعده استیفا از عمل غیر است و مى‏توان به استناد آن، حکم به گرفتن اجرت توسط امین نمود.(5) در مورد اینکه چه کسى اجرت را تعیین خواهد نمود و چه کسى مسئول پرداخت آن است، باید به مقرّرات حفظ‏اموال منقول‏ توقیف ‏شده ‏در قانون ‏اجراى ‏احکام ‏مدنى ‏مراجعه ‏نمود.(6)

مطابق ماده 81 قانون اجراى احکام مدنى، شخص حافظ مى‏تواند اجرت بخواهد و هرگاه در میزان اجرت تراضى نشود، مدیر اجرا با توجه به کمّیت و کیفیت مال و مدت حفاظت، میزان آن را تعیین مى‏نماید و به استناد ماده 82 همان قانون، اجرت حافظ را اگر محکوم علیه تأدیه نکند محکوم له می پردازد و از حاصل فروش اشیاى توقیف‏شده استیفا مى‏نماید و در صورت مطالبه اجرت توسط حافظ و عدم تأدیه آن، مدیر اجرا به محکوم له اخطار مى‏کند که ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اخطار اجرت حافظ را بپردازد.

به استناد ماده 94 آیین ‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا، مال غیرمنقول بعد از بازداشت موقتا در تصرف مالک باقى مى‏ماند و متعهد مکلف است مال غیرمنقول را موافق صورت، تحویل گرفته و مطابق آن تحویل دهد تا سرانجام این مال مطابق مواد 121 تا 146 آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا در مزایده به فروش برسد و استیفاى دین از آن صورت گیرد. همچنین به موجب ماده 95 آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا، در صورت بازداشت منافع مال غیرمنقول یا بازداشت محصول درو شده، از نظر تعیین حافظ و سایر موارد نیز باید مطابق آیین‏ نامه عمل نمود.

تفاوتى که در این قسمت میان قانون اجراى احکام مدنى و آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا وجود دارد این است که مطابق آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا، مال غیرمنقول فقط به مالک آن داده مى‏شود تا در تصرفش باقى بماند، اما قانون اجراى احکام مدنى حکم به دادن مال غیرمنقول به مالک یا متصرف ملک نموده است. (ماده 111 قانون اجراى احکام مدنى) و در مورد عواید موجود مال غیرمنقول توقیف شده، قانون اجراى احکام مدنى بیان کرده که عواید مال غیرمنقول به امینى که طرفین معین کرده‏اند، و در صورت عدم تراضى، به شخص امینى که دادورز (مأمور اجرا) معین مى‏کند، سپرده خواهد شد، ولى اگر عواید، وجه نقد باشد، به قسمت اجرا تسلیم مى‏گردد. اما آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا، بازداشت منافع مال غیرمنقول یا بازداشت محصول درو شده را از نظر تعیین حافظ، تابع آیین‏نامه، یعنى مثل حفظ خود مال غیرمنقول، مى ‏داند. 
 

نتیجه ‏گیرى

با توجه به آنچه که در این پژوهش گذشت، نتایج بحث را مى‏توان به طور خلاصه چنین فهرست نمود:

1. توقیف مال غیرمنقول عبارت است از بازداشت و بازداشتن و به طور کلى، سلب آزادى با حالت انتظار ترخیص از مالى که از محلى به محل دیگر نمى‏توان آن را نقل نمود، اعم از اینکه استقرار آن ذاتى باشد یا نباشد، به نحوى که نقل و انتقال آن مستلزم خرابى یا نقص خود مال یا محل آن شود، و چون منظور ما از توقیف، توقیف اجرایى است، اموال محکوم علیه براى فروش و اداى محکوم به توقیف مى‏شود.

2. منظور از ملک ثبت‏ شده محکوم علیه، ملکى است که پس از طى مراحل ثبتى به نام محکوم علیه ثبت شده باشد. در مورد توقیف ملک ثبت شده (مقایسه قانون اجراى احکام مدنى و ماده 87 آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا)، به نظر مى‏رسد که در قانون اجراى احکام مدنى اگر پرونده ثبتى حاکى از عدم مالکیت محکوم علیه باشد توقیف نمى‏شود، ولى طبق آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا، با وجود عدم مالکیت متعهد به موجب پرونده ثبتى، اگر انتقال به متعهد محرز نباشد، اداره ثبت ملک را به نام متعهد توقیف خواهد کرد.

3. در مورد توقیف ملک در جریان ثبت، چون ممکن است براى ملک سند مالکیت صادر نشده باشد و پرونده ثبتى در جریان مواعد باشد، توقیف ملک در دفتر املاک بازداشتى و در پرونده ثبتى قید مى‏گردد و دایره اجرا را در جریان قرار مى ‏دهد.

4. در تأیید توقیف مال غیرمنقول بدون سابقه ثبتى، در ماده 101 قانون اجراى احکام مدنى چندین نظریه مشورتى وجود دارد که در همه آنها توقیف ملکى که سابقه ثبت ندارد جایز دانسته شده است، اما به استناد ماده 90 آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا هم بازداشت مال غیرمنقول ثبت نشده به نام مدیون که در تصرف مالکانه غیر است، حتى اگر متعهدٌله مدعى مالکیت متعهد و یا خود متعهد مدعى مالکیت آن باشد، تا زمانى که این ادعا به اثبات نرسیده، ممنوع است و در مورد املاکى که در دفتر املاک به ثبت رسیده و به موجب آن، ملک متعهد شناخته مى‏شود، ادعاى شخص ثالث اگرچه متصرف آن باشد، مسموع نبوده و آن ملک مال متعهد شناخته شده و بازداشت مى ‏شود.

5. در مورد تسرى توقیف عین به منافع، ماده 103 قانون اجراى احکام مدنى براساس قاعده «تفکیک عین از منافع» توقیف مال غیرمنقول را موجب توقیف منافع آن نمى‏داند. منظور از این قاعده این است که اقدام حقوقى نسبت به عین به معناى همان اقدام نسبت به منافع نمى‏باشد. اما ماده 91 آیین‏نامه در این رابطه، بازداشت مال غیرمنقولى را که نسبت به منافع آن تعهدى به نفع غیر نشده است مستلزم بازداشت منافع آن دانسته، مگر اینکه حاجت به منفعت نباشد. در نتیجه، حکم ماده 103 قانون اجراى احکام مدنى با ماده 91 آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا متفاوت است. البته در عرف معاملات این‏گونه است که اگر ملکى فروخته شود، اصل این است که منافع آن هم به مشترى منتقل مى‏گردد، مگر اینکه در زمان انعقاد قرارداد خلاف آن تصریح شده باشد؛ یعنى عرف و عادت منافع را هم جزء مبیع مى‏ دانند.

6. در مورد حفظ مال غیرمنقول، مطابق آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا، مال غیرمنقول فقط به مالک آن داده مى‏شود تا در تصرفش باقى بماند، اما قانون اجراى احکام مدنى حکم به دادن مال غیرمنقول به مالک یا متصرف ملک نموده است. و در مورد عواید موجود مال غیرمنقول توقیف شده، قانون اجراى احکام مدنى بیان مى‏دارد: عواید مال غیرمنقول به امینى که طرفین معین کرده‏اند، و در صورت عدم تراضى، به شخص امینى که دادورز (مأمور اجرا) معین مى‏کند، سپرده خواهد شد، ولى اگر عواید، وجه نقد باشد، به قسمت اجرا تسلیم مى‏گردد. اما آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا، بازداشت منافع مال غیرمنقول یا بازداشت محصول درو شده را از نظر تعیین حافظ، تابع آیین‏نامه (مثل حفظ خود مال غیرمنقول) مى‏ داند.

 

پی نوشت ها :

1ـ منصور اباذرى فومشى، همان، ص 177.
2ـ همان، ص 178.
3ـ على مهاجرى، همان، ج 1، ص 298 و 299.
4ـ آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا، ماده 101.
5ـ براى اطلاع بیشتر از قاعده استیفا، ر.ک: محمدمهدى حکیمى تهرانى، «قاعده استیفا در قانون مدنى»، دانش‏پژوهان دانشگاه مفید، ش 14، ص 46ـ70.
6ـ على مهاجرى، همان، ج 2، ص 94ـ96.

ـ اباذرى فومشى، منصور، قانون اجراى احکام مدنى در نظم حقوق کنونى، تهران، خرسندى، 1386.
ـ باختر، سیداحمد و مسعود رئیسى، بایسته های اجراى احکام مدنى، تهران، خط سوم، 1385.
ـ بهرامى، بهرام، اجراى احکام مدنى، چ سوم، تهران، نگاه بینه، 1383.
ـ بهرامى، بهرام، اجراى مفاد اسناد رسمى، چ دوم، تهران، نگاه بینه، 1387.
ـ جعفرى لنگرودى، محمدجعفر، ترمینولوژى حقوق، چ چهاردهم، تهران، کتابخانه گنج دانش، 1383.
ـ حسینى، سید محمدرضا، قانون اجراى احکام مدنى در رویه قضایى، زیرنظر محمد صالحى‏راد، چ دوم، تهران، نگاه بینه، 1384.
ـ حکیمى تهرانى، محمدمهدى، «قاعده استیفاء در قانون مدنى»، دانش‏پژوهان دانشگاه مفید، ش 14، پاییز 1387، ص 46ـ70.
ـ صدرزاده افشار، سیدمحسن، آیین دادرسى مدنى و بازرگانى دادگاه‏هاى عمومى و انقلاب، چ دهم، تهران، جهاد دانشگاهى 1387.
ـ عدل، مصطفى، حقوق مدنى، به کوشش محمدرضا بندرچى، قزوین، بحرالعلوم، 1373.
ـ عمید، حسن، فرهنگ فارسى عمید، چ سى و سوم، تهران، امیرکبیر، 1384.
ـ کاتوزیان، ناصر، حقوق مدنى اموال و مالکیت، چ هفتم، تهران، میزان، 1382.
ـ مدنى، سید جلال‏الدین، آیین دادرسى مدنى، تهران، کتابخانه گنج دانش، 1369.
ـ مهاجرى، على، شرح جامع قانون اجراى احکام مدنى، چ سوم، تهران، فکرسازان، 1386.